Píratar þurfa að hafa trúverðugt útspil hvað varðar jöfnun húsnæðiskostnaðar og lækkun kostnaðarverðs húsnæðis til að sem flestir geti búið í sem bestu húsnæði. Hér er innlegg í málið.
Húsnæðisverð sveiflast með ýktum hætti í takt við framboð, breytingu í kaupmætti og vaxtastig.
Eftir hrunið 2008 var mikið til af hálf- og fullbyggðu íbúðahúsnæði og verð lágt. Þegar hagur tók að vænkast upp úr 2014, tæmdist sá lager fljótt og undanfarin ár hefur húsnæði skort og verð verið hátt. Vextir af langtímalánum hafa lækkað nokkuð undanfarin ár, sem er hið besta mál. Það hefur hins vegar leitt til hækkunar húsnæðisverðs, því fleiri geta borgað meira fyrir húsnæðið og greitt af hærri lánum vegna lægri vaxta.
Í efnahagslægðum hrynur byggingaiðnaðurinn, iðnaðarmenn flytja úr landi og þekking, færni glatast. Þegar úr rætist tekur nokkur ár að safna kröftum, byggja upp og framleiða nægilegt magn til að svara eftirspurn.
Afleiðingin er léleg framleiðni byggingaiðnaðar, hátt kostnaðarverð. Í þenslu fer húsnæðisverð úr böndum. Þetta kemur illa niður á almenningi, sérstaklega „fyrstu kaupendum“ sem festast á leigumarkaði, búa þétt í lélegu húsnæði eða sitja fastir í foreldahúsum.
Stærð vandans
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) á að „stuðla að stöðugleika á húsnæðismarkaði og tryggja almenningi aðgengi að viðunandi húsnæði á viðráðanlegu verði, hvort sem er til eignar eða leigu“. HMS áætlar langtíma þörf fyrir íbúðahúsnæði um 2.000 til 3.000 nýjar íbúðir á ári.
Í efnahagslægð má ætla að eftirspurn fari niður í um 1.000 íbúðir á ári en í þenslu yfir 5.000 íbúðir.
Hvað er til ráða?
Til að lækka meðalverð íbúðahúsnæðis þarf hæfilegt, jafnt framboð.
Ef byggingaiðnaðurinn myndi framleiða nægilegt magn til að fullnægja meðaleftirspun, segjum 2.500 íbúðir á ári hvernig sem efnahagsástandið er og ef kostnaðarverð meðalíbúðar er 40 milljónir kr og ef efnahagssveiflur eru 7 ár og eftirspurn myndi sveiflast eins og að ofan er getið, myndi „lager“ íbúðahúsnæðis vaxa frá 0 upp í 3.000 óselda íbúðir. Kostnaðarverðmæti lagersins færi þá upp í um 100 milljarðar króna. Ef einhver gæti fjármagnað þetta mætti jafna framleiðslusveiflurnar og þar með lækka kostnaðarverð og yfirferð vegna skorts.
Skattgreiðendur leggja árlega fram um 15 milljarða króna í húsnæðisstuðning í formi vaxtabóta, húsaleigubóta og beins stuðnings við fyrstu íbúðakaup og geta vart mikið meira.
Lífeyrissjóðirnir hins vegar, þurfa að ávaxta stóran hluta eðlilegs sparnaðar í landinu og þeirra hlutverk er að bæta lífskjör almennings. Þeir hafa fjárhagslega getu til að leysa vandann.
Lífeyrissjóðir hafa einnig ríka ástæðu til að stíga hér inn fyrir eigendur sína því ef tekst að jafna sveiflur í byggingaiðnaði myndi meðal kostnaðarverð íbúða lækka um 10% til 15%. Einnig myndi jafnt framboð lækka verð í þenslu um önnur 10 til 15%. Það er því mikið í húfi fyrir almenning og byggingaiðnaðinn.
Lífeyrissjóðirnir gætu stofnað byggingafélög eða samið við starfandi félög og við verkfræðistofur um byggingu hæfilegs magns af íbúðahúsnæði eftir spá HMS um heildarþörfina. Þeir ættu auðvitað ekki að byggja allt það húsnæði sem þörf er á heldur heppilegt hlutfall sem gæti verið um 1/3 af heildar þörfinni. Byggingafélögin ættu að vera í hlutverki skipuleggjenda og verkkaupa og ættu með gangsæjum og faglegum hætti að bjóða byggingarvinnuna sjálfa út til verktaka.
Vegna fjárhagsleg styrkleika þyrftu sjóðirnir ekki að selja undir kostnaðarverð í efnahagslægðum en gætu selt mikið í uppsveiflum þegar eðlilegt verð fæst. Þetta myndi tryggja þeim eðlilega ávöxtun.
Til að örva sölu á krepputímum gætu byggingafélögin líka stundað „hlutdeildarsölu“, það er haldið eftir 30-50% eignarhluta þar til betur stæði á hjá kaupandanum.
Kostirnir
Ef framleiðsla húsnæðis jafnast safnast fyrir þekking, geta og færni í byggingaiðnaði. Við það vex framleiðni og kostnaðarverð lækka auk meira starfsöryggis og starfsánægju.
Lífeyrissjóðirnir fengju verðugt verkefni fyrir sína fjármuni og landsmenn og trygga ávöxtun.
Það sem mestu skiptir er þó ávinningurinn fyrir almenning sem ætti kost á íbúðum á 20% til 30% lægra verði en við núverandi aðstæður.
Lífeyrissjóðirnir halda á meginhluta af sparnaði almennings. Það er mikilvægt að þeir taki þátt í að bæta lífskjör fólksins í landinu, sérstaklega ef því fylgir lítil áhætta eins og er í þessu tilviki því þeir hafa fjárhagslega burði til að standa af sér jafnvel djúpar kreppur eins og þá sem við nú, því miður siglum inn í.